4 เหตุผล ‘บางกะปิ – รามคำแหง’ ทำเลทองคอนโดฯ MRT สายสีส้ม

หากพูดถึงทำเล Developer อสังหาฯ ชอบเปิดโครงการใหม่ตลอด 2-3 ปีผ่านมา มักเป็น Location สุดฮิต เป็นที่รู้จักของคนไทย – ชาวต่างชาติ อย่างเส้น BTS สายสุขุมวิท / พระราม 9 – รัชดาฯ หรือฝั่งธนฯ ตามเส้น MRT สายสีน้ำเงิน (จรัญสนิทวงศ์ – ท่าพระ – เพชรเกษม) ซึ่งมีกำหนดเปิดใช้งานจริงปี 2562-2563

แน่นอนว่าราคาก็ ‘มาไกลมาก‘ ทีเดียว อย่างพระราม 9 ต่ำกว่า 100k / sqm. หายากละ ถึงมีราคาพรีเซลคุณก็ซื้อไม่ได้หรอก (เสร็จ Big Lot, รายใหญ่หมดแล้วจ้ะ)

อย่างไรก็ดี หลังรัฐบาลอนุมัติก่อสร้างรถไฟฟ้า 3 สาย (BTS สายสีเหลือง – สายสีชมพู, MRT สายสีส้มตะวันออก) ‘กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก‘ กลายเป็นทำเล Developer อสังหาฯ หลายค่ายเริ่มมอง เพราะหาที่ดินง่าย + ต้นทุนพัฒนาโครงการต่ำกว่าในเมือง ที่สำคัญคือ

(ภาพจาก Official Page MRT สายสีส้ม)

#รถไฟฟ้า มาแล้วนะจ๊ะ

สำหรับวันนี้มาดูกันครับว่า Why ? คอนโด บางกะปิ – รามคำแหง‘ ถึงน่าสนใจมากบน MRT สายสีส้ม ซื้อลงทุนดีมั้ย อยู่เองเป็นอย่างไร ตามมาเลยจ้า

1. Transportation

ลำสาลี เป็นจุด Interchange ระหว่าง MRT สายสีส้ม x BTS สายสีเหลือง รองรับการเดินทางบน ถ.รามคำแหง – ถ.ลาดพร้าว – ถ.ศรีนครินทร์ เชื่อมต่อ MRT สายน้ำเงิน (รัชดา – ลาดพร้าว) เมื่อเปิดใช้งานจริง บอกเลยว่าสะดวกมาก ! ปกติสถานี Interchange มักเป็นศูนย์กลางธุรกิจย่านนั้นครับ ลองนึกถึง สยาม – อโศก – ศาลาแดง อารมณ์เดียวกันจ้า เดินทางสะดวก ไม่ต้องเปลี่ยนขบวนบ่อย ดีมั้ยอะ …

อย่างไรก็ดี กว่ารถไฟฟ้าจะเสร็จอีกนาน ข้อดีของแถวนี้คือรถเมล์ / รถตู้ผ่านหลายสาย ท่ารถหลักอยู่หน้า The Mall บางกะปิ, หลัง Happyland รวมถึงเรือแสนแสบ เข้าเมืองแปบเดียว ราคาประหยัดด้วยนะครับ

2. Shopping

ถามคนแถวนี้ อยากดูหนัง กินข้าว นั่งทำงาน ล่องแก่ง จีบสาว เค้าไปไหนกัน … The Mall บางกะปิ !

อยู่ตรงนี้ นั่งรถ 10 นาทีครับ (รถไฟฟ้า 1 สถานี) ปัจจุบัน The Mall มีร้านชั้นนำครบ เช่น Eveandboy, Miniso ฯลฯ แถม Renovate จนกลายเป็น Paragon ขนาดย่อมๆ เลย นอกจาก The Mall ยังมี Tesco Lotus, Tawanna, Makro ให้คุณละลายทรัพย์ด้วยนะครับ

3. Health Care

แถวนี้มีโรงพยาบาลชั้นนำถึง 4 แห่งคือ รามคำแหง, สมิติเวช, ลาดพร้าว และเวชธานี ทั้งหมดเป็นศูนย์การแพทย์ขนาดใหญ่ครับ คลิินิกเสริมความงาม ส่วนใหญ่อยู่ใน The Mall บางกะปิ รองรับผู้อาศัยรอบๆ รัศมี 10 กม.

3. Price

ปัจจุบันราคา คอนโด บางกะปิ – รามคำแหง‘ ถูกสุดคือ 65,000 บาท / ตรม. (Plum Condo ราม 60) ส่วนตัวคาดว่าโครงการ High-Rise มาใหม่ ราคาเฉลี่ยแถว 70,000-80,000 บาท / ตรม. ครับ หรือยูนิต 1-Bedroom (25 ตรม.) เริ่มต้น 1.79 ล้านบาท คนทำงานระดับกลาง สามารถขอสินเชื่อไม่ยาก (เงินเดือนราว 25,000 บาท ขึ้นไป)

ยกเว้น Knightbridge Collage ที่วางตัวเป็น Aff.-Luxury ราคาขายสูงกว่าปกติ + เน้นกลุ่ม Real Demand เป็นหลัก

4. Investment

แถบนี้เหมาะกับทั้ง Real Demand ซื้ออยู่เอง รวมถึง Investor ปล่อยเช่า + ถือยาวครับ มาพูดถึงคนซื้ออยู่เองก่อน ตรงนี้ข้อดีคือ เดินทางสะดวก รถเมล์ เรือผ่าน ใกล้ห้าง ของกินเยอะ คือปัจจัยดำรงชีพครบ ยิ่งรถไฟฟ้าผ่าน #โคตรสบาย เงินเดือนประมาณ 25,000 บาท กู้ซื้อได้ละครับ

สำหรับ Investor ย่านนี้ ‘ปล่อยเช่า‘ ค่อนข้างดีเพราะคนทำงานชอบ ปัจจุบัน 1-Bedroom (23-25 ตรม.) เรทเช่าเดือนละ 6,500-7,500 บาท และ 1-Bed 30 ตรม. ราว 9,000 บาท คิดเป็น Yield ราว 4.5 – 5% หากยึดราคาขายปัจจุบัน

ทั้งนี้ ผมมองว่าคอนโดฯ ใหม่ (ปี 2018-2019) ราคาเปิดตัวแนวโน้มสูงขึ้น ทำให้ Yield คาดหวังจากปล่อยเช่าน้อยลง เหมาะกับถือยาวรอ Capital Gain ตามความคืบหน้ารถไฟฟ้าจ้า

#อื่นๆ

– เรทค่าเช่า Zone ลำสาลี-รามคำแหง โดนกดด้วย Target ที่มีกำลังจ่ายไม่สูง (คนทำงาน, นักศึกษา)
– คู่แข่งสายตรงคือ หอพัก / อพาร์ทเมนท์ (เรทเช่าเดือนละ 3,500-5,000 บาท)
– ชาวต่างชาติมีพอสมควร ส่วนใหญ่เป็นนักศึกษา Inter
– สภาพแวดล้อมยังคง 50/50 รอพัฒนาในอนาคต
– กว่ารถไฟฟ้าเสร็จรออีก 3 ปี อย่างเร็ว (BTS สายสีเหลืองเสร็จก่อน)

ทำเลนี้มีอะไรน่าติดตามอีกมากครับ กำลังเนื้อหอม หากมีโครงการใหม่เปิดตัวจะมาอัพเดทเรื่อยๆ สวัสดีครับ : )