Skip to content

คอนโด BOI Condo คืออะไร ข้อดีข้อเสีย ควรซื้อหรือไม่ (2023)

มีมานานแล้วกับ คอนโด BOI เชื่อเถอะหลายคนสงสัย คืออะไร ต่างจากคอนโดฯ ขายปกติอย่างไร ถูกจริงมั้ย ควรซื้อหรือไม่ ? เรามาอัพเดทกันครับว่าปี 2022-2023 มีเกณฑ์อย่างไร และ Developer (ผู้พัฒนาโครงการ) ตอบรับรูปแบบไหน

คอนโด BOI เป็นโครงการที่ได้รับ ‘การสนับสนุน‘ จากทาง BOI (บอร์ดส่งเสริมการลงทุน) ส่งเสริมพัฒนาที่พักอาศัยสำหรับ ‘คนมีรายได้น้อย‘ โดยมีเกณฑ์คร่าวๆ คือ

  • ขนาดยูนิตขั้นต่ำ 24 ตารางเมตร (หรือบ้านขนาด 70 ตรม.)
  • ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท
  • บริษัทฯ ต้องครอบครองกรรมสิทธิที่ดิน
  • สัดส่วนยูนิตเข้าร่วม BOI มากกว่า 80% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด หรือเทียบเท่า
คอนโด BOI

ที่ผ่านมา Developer พัฒนาโครงการ BOI มากสุดคือ Regent Green Power เน้นราคาถูก ราคาเดียวทั้งโครงการ ขณะเดียวกัน ยังแบกรับต้นทุนต่างๆ ไหว + เอากำไรต่อโครงการไม่มาก (เน้น Volume)

คอนโด BOI
คอนโด BOI

อย่างไรก็ตาม ช่วงหลังมี Big Name หลายรายลงมาเล่น เช่น Origin (แบรนด์ The Origin), Sena Development (แบรนด์ Sena Kith) แม้ลด Cost หลายอย่างเพื่อทำราคารับ BOI แต่นำ Ecosystem ของตัวเองมาใช้ด้วย สังเกตพวก After Sale, Service จะคล้ายกันหมดเลย

โค้งสุดท้าย 1.2 ล้านบาท

เกณฑ์ 1.2 ล้านบาท ออกนานพอสมควร แต่ .. ยุคนี้ข้าวของแพง ค่าแรงอัพ ทางสมาคมอาคารชุดฯ เลยยื่นขอ ปรับเกณฑ์เป็น 1.5 ล้านบาท (ขนาดห้องเท่าเดิม 24 ตรม.) สะท้อนต้นทุนที่ดิน, วัสดุก่อสร้าง, ค่าแรงปัจจุบัน จากข้อมูลหลายท่านแชร์มา อัตรากำไรต่อโครงการไม่ถึง 10% เทียบกับคอนโดฯ ปกติมีกำไรเฉลี่ย 15% (บางโครงการแตะ 20%) แถมต้นทุนการขายก็มากกว่า

ส่วนโควตา 1.2 ล้านบาทเดิม หมดแล้วหมดเลย พี่ใหญ่อย่าง Regent เหลือโควตาไม่มาก (แต่มี Landbank เพียบ) ดังนั้น อาจเป็นโค้งสุดท้ายของคอนโด BOI 1.2 ล้านบาท ต่อจากนี้เปิดตัวมาก็ขาย 1.5 ล้านบาท ทั้งนี้ สเปคห้อง ส่วนกลาง จำนวนยูนิต อาจสมเหตุสมผลมากขึ้น

คอนโด BOI

ของถูก แลกกับอะไรบ้าง

แน่นอนครับ คอนโด BOI ย่อมลด Cost เพื่อให้บริษัทฯ ยังคง Profitable จากการพัฒนาโครงการ ลดขนาดคงไม่ได้ เกณฑ์ขั้นต่ำคือ 24 ตรม. (สมัยก่อน 28 ตรม. ด้วยซ้ำ) ต้องลดอย่างอื่นเอา เช่น

1.) จำนวนช่องจอดรถ พื้นที่สีเขียวเอาแค่ ‘ผ่าน EIA‘ เนื่องจาก Facilities ไม่บังคับว่าต้องมี หลายที่ตัด Fitness, Swimming Pool แม้กระทั่ง Co-Living Space ออกเลย หรือทำเป็น On-Demand Clubhouse คิดเงินรายครั้ง

ซึ่งอาจแฟร์สำหรับลูกบ้าน ไม่ใช้ Facilities ฟีลทำงาน กลับห้องนอน จ่ายค่าส่วนกลางเท่าที่จำเป็น (เช่น Sena Kith ค่าส่วนกลางแค่ 25-28 บาท / ตรม.)

คอนโด BOI

2.) ขายห้องเปล่า สูตรนี้ Regent ทำเพราะตัด Cost แทบทุกอย่าง ยังดีไม่ตัดห้องน้ำด้วย 555 ดังนั้นลูกบ้านต้องทำ Pantry ซื้อ Furniture เองเกือบทั้งหมด แต่บางคนชอบนะ สั่ง Built-In ตามต้องการทีเดียว

ค่ายอื่นอย่าง Origin ขายแพคเกจเพิ่ม 50,000-100,000 บาท (ไม่บังคับ) เอาใจชาว Investor โอนมาซื้อของเข้าห้อง ปล่อยเช่าได้เลย หรือลูกบ้านไม่อยากหาซื้อเฟอร์ฯ เอง ก็ใช้บริการตรงนี้จบเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม Sena Kith หรือ Condo Me ทำโปร Full-Fur ให้ทุกโครงการ เข้าใจว่าสั่งผลิตจำนวนมาก ต้นทุนไม่เยอะก็แถมไปเล้ย

คอนโด BOI

3.) คุณภาพวัสดุ เพราะ Developer เลือกใช้ผู้รับเหมา + สเปคห้องอยู่ในเกณฑ์ ‘พอรับได้’ จะว่าไปตามราคาแหละครับ ต้องการของคุณภาพสูงขึ้น = จ่ายแพงขึ้น รวมถึง จำนวนยูนิต ค่อนข้างหนาแน่น ต้องอัดสุดเท่าที่กฎหมายทำได้ อย่าง Regent อาคาร High-Rise คุยกันที่ 1,000++ ยูนิตไปเลย (แต่ Low Rise ก็ไม่หนาแน่นนะ)

ทั้งนี้ การรับประกันยูนิต / คุณภาพงานส่งมอบ จะมีการ QC จากทั้งผู้รับเหมา + โครงการ และลูกค้าต้องตรวจห้องก่อนโอนอยู่แล้ว

สรุป

คอนโดฯ BOI เป็นทางเลือกของคนมีรายได้ไม่มาก ต้องการเป็นเจ้าของ ‘บ้านหลังแรก‘ ราคาล้านต้นๆ ผ่อนเดือนนึงประมาณ 5,xxx บาท เทียบเท่าเช่าหอพัก อพาร์ทเมนท์ บน Location เดินทางสะดวก ใกล้แหล่งงาน รถไฟฟ้า ย่านชุมชน อีกทั้งเป็นที่นิยมของ Investor สายปล่อยเช่า + ซื้อขายใบจอง เนื่องจากซื้อง่ายขายคล่อง ปล่อยเช่า Yield ค่อนข้างดีทีเดียว

อย่างไรก็ตาม ต้นทุนพัฒนาโครงการ ราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง การก่อสร้าง ฯลฯ ปรับตัวอย่างรวดเร็ว ทำให้ Developer ยอมตัด Cost ลด Margin ลง ล่าสุดเตรียมปรับเพดานราคาขึ้นอีก กระทบต่อ Consumer อย่างเลี่ยงไม่ได้ครับ ตอนนี้อาจยังทันอยู่ เพราะหลายโครงการคงราคานี้ + Inventory ที่มีขายอยู่ แต่อนาคตยังไงต้องปรับเนอะ

Lazada 2-2