Skip to content

9 สิ่งต้องดูก่อนซื้อ คอนโดปล่อยเช่า การันตีความปัง (2023)

ลงทุน คอนโดปล่อยเช่า เป็นอีกช่องกระจาย Investment น่าสนใจอย่างยาวนาน Yield สม่ำเสมอ ตราบใดหาลูกค้าได้ หากจับ Asset ถูกจังหวะ มีโอกาสรับ Capital Gain จากการเติบโตบน Location สำหรับปัจจัยเลือกซื้อ คอนโดปล่อยเช่า ไม่มีอะไรซับซ้อนมาก แค่ต้อง ‘ทำการบ้าน’ ก่อนตัดสินใจเท่านั้นเอง !

คอนโดปล่อยเช่า
คอนโดปล่อยเช่า

(1) ทำเล

Location is EVERYTHING ทุกยุคสมัย ห้องถูกแพงหาก Location ไม่มี Demand คงไม่มีคนเช่าเนอะ โดยทำเลยอดนิยม (กทม.) ยังคงเป็น Zone ใกล้แหล่งงาน สถานศึกษา และใกล้ BTS/MRT เช่น พระราม 9, ห้าแยกลาดพร้าว, รัชดาฯ, สุขุมวิท (ทองหล่อ อ่อนนุช บางนา) ฯลฯ อดีตเคย Hype กันว่าต้องติดรถไฟฟ้าเท่านั้น ความจริงมีปัจจัย 2-3-4 ตามมาเยอะครับ

ฝั่ง Location ชานเมืองต้อง ‘ทำการบ้าน‘ เยอะหน่อย ใกล้ชุมชนขนาดใหญ่, แหล่งงาน (บริษัท นิคม โรงงาน), ศูนย์การค้า จะมี Demand หาซื้อ / เช่าคอนโดฯ ซึ่งมีสิ่งอำนวยความสะดวก บรรยากาศดี ปลอดภัยกว่าหอพักทั่วไป

คอนโดปล่อยเช่า

(2) ต้นทุน

สำคัญไม่แพ้ทำเล เพราะอะไร คอนโด 1 อาคาร โครงสร้างราคาแตกต่างกัน บางคนซื้อช่วง Pre Sale ได้ทั้งราคาถูก โปรโมชั่นดี บางคนเข้าตอนตึกเสร็จ เป็นช่วง Developer ปรับราคาขึ้นเยอะแล้ว (แต่ไม่ต้องผ่อนดาวน์) แต่ .. ค่าเช่าเท่ากันนะ หาก Unit Type เดียวกัน

ดังนั้น คนมาก่อนได้เปรียบ ‘ต้นทุน’ และคำนวนออกมา Yield สูงกว่า เป็นไปได้ลองหาข้อมูล ‘ราคาช่วงแรก’ ตามเพจสาย Real Estate หรือ Post ประกาศขายใบจอง เปรียบเทียบราคาหน้าสัญญา บางทีซื้อใบจองจาก Investor จองวันแรกๆ ยอมโดนบวกหน่อย แต่ยังคุ้มกว่าราคาหน้าโครงการ

คอนโดปล่อยเช่า
คอนโดปล่อยเช่า

(3) Unit Type

หนึ่งโครงการมี Unit Type แตกต่างกัน เช่น Studio, 1-Bedroom, 1-Bedroom Plus และ 2-Bedroom สำหรับ Location ทั่วไป ลูกค้านิยม Studio, 1-Bedroom เพราะค่าเช่าไม่สูง + เพียงพอกับอาศัย 1-2 คน บางคนอยู่เฉพาะวันทำงาน วันหยุดกลับบ้าน ไม่รู้เอาห้องใหญ่ไปทำไมเนอะ

อย่างไรก็ตาม Location กลางเมือง (CBD) ที่มีลูกค้าต่างชาติ พบว่ายูนิต 2-Bedroom, 3-Bedroom ได้รับความนิยมอย่างมาก สู้ทุกราคา เพราะ Expats (ระดับบริหาร) มักพาครอบครัวมาด้วย และบริษัทฯ มีสวัสดิการจ่ายค่าที่พักอาศัยให้ครับ

คอนโดปล่อยเช่า
คอนโดปล่อยเช่า

(4) อุดมสมบูรณ์

ตามจริงเกี่ยวเนื่องกับ Location ลงลึกถึงระดับ ‘ที่ตั้งโครงการ – บรรยากาศรอบๆ’ คนเช่าชอบโครงการมี 7-Eleven, ร้านตามสั่ง ร้านของใช้ ในระยะเดินถึง หรือเรียก Delivery เรทไม่แพงนัก (ยิ่งไกลยิ่งแพง) ทางที่ดี ควรสำรวจพื้นที่รอบๆ โครงการว่ามีอะไรทำให้ใช้ชีวิตสะดวกสบายบ้าง

คอนโดปล่อยเช่า

(5) Exposure

หมายถึง ‘ความโดดเด่น’ เป็นที่เตะตา สังเกตจากระยะไกล สำหรับ Low-Rise อาจเสียเปรียบตรงนี้ ต้องเอา Traffic เข้าพิจารณาพร้อมกัน High-Rise ต้องดู ‘ตำแหน่งโครงการ’ หากอยู่บนแยกสำคัญ ไม่มีตึกอื่นแย่งซีน ใครผ่านไปผ่านมา ยังไงต้องจำได้ว่ามีโครงการนี้อยู่ มีผลต่อตัดสินใจเช่าของลูกค้า / การทำงานของ Agent นำเสนอลูกค้าเหมือนกัน

คอนโดปล่อยเช่า

(6) แบรนด์

ปกติแบรนด์ใหญ่ ย่อมได้เปรียบกว่าโครงการเล็ก จาก Developer รายย่อย ระหว่างเปิดขาย มีการยิง Ads, Review, พูดถึงจาก Media ทำให้ลูกค้ารู้สึกคุ้นชื่อ รู้จักโครงการมากกว่า นอกจากนี้ โครงการจาก Developer รายหลักช่วงหลังๆ (1-3 ปีย้อนหลัง) บริหารนิติฯ โดยบริษัทในเครือ สามารถควบคุมคุณภาพ นโยบายต่างๆ ดีกว่า บ.นอก

คอนโดปล่อยเช่า
คอนโดปล่อยเช่า

(7) ส่วนกลาง

Facilities มีผลต่อการตัดสินใจเช่าเยอะทีเดียว ยังไงเค้าจ่ายค่าเช่า (Fixed Rate) หากมีส่วนกลางใช้งานเยอะ หลากหลาย ย่อมดีกว่าเนอะ คุณภาพส่วนกลางเป็นไปตามขนาดโครงการ ความสวยก็เช่นกัน ต้องยอมรับว่าลูกค้าชอบโปรเจคใหม่ๆ เพราะทำ Facilities ออกมาตรงใจความต้องการ ฟังก์ชั่น ตกแต่งสวย เช็คอินถ่าย Tiktok ได้เลย

คอนโดปล่อยเช่า

(8) วิว + บรรยากาศ

ทุกคนชอบห้องวิวเปิด อากาศถ่ายเทสะดวก เป็นส่วนตัว ดังนั้นยูนิตชั้นล่าง (ชั้น 2-3) หรือ Block วิวแบบ ตามองตา สายตาจ้องมองกัน เลี่ยงเถอะ ต้องปิดม่านเกือบตลอดเวลา ทิศหากเป็น North, South ไม่ค่อยมีปัญหา / East ร้อนเช้า / West ร้อนบ่าย อย่างไรก็ตาม หลายคนเลือกติดฟิล์ม UV ลดผลกระทบลงจนแทบไม่รู้สึกอะไร

นอกนั้นเป็นเรื่องบรรยากาศรอบๆ มีกลิ่น วิวไม่พึงประสงค์หรือไม่ บางโครงการติดชุมชนแออัด (สลัม) ควรเลือกชั้นสูงไปเลย หรือเลี่ยงทิศหันเจอสิ่งดังกลีาวครับ

(9) คนเช่าคือใคร

สุดท้ายที่อยากให้ทำการบ้าน คนเช่า (ลูกค้า) คือใคร คาบเกี่ยวกับ Location, Segment, Demand, Rental Rate, Unit Type และอื่นๆ ทั้งหมด ยกตัวอย่าง Location แพรกษา

  • กลุ่มเป้าหมาย = อายุ 22-35 ปี, อาศัย 1-2 คน, อาศัยใกล้ที่ทำงาน
  • ราคาเหมาะสม = ประมาณเดือนละ 6,000-7,000 บาท
  • โอกาส = แหล่งงานขนาดใหญ่ นิคมฯ
  • ปัจจัยเสริม = ศูนย์การค้า Robinsons, ตลาด Black Market, รถไฟฟ้า BTS
  • ความเสี่ยง = พึ่งพาลูกค้ากลุ่มเดียว

หากต้องการ Yield 5% ที่ราคาปล่อยเช่า 6,000 บาท ต้นทุนยูนิตต้องไม่เกิน 1.2 ล้านบาท หากสูงกว่านี้ Yield คำนวนต่อปีจะลดลงตามสัดส่วนครับ

คอนโดปล่อยเช่า

ทั้งหมดเป็นคัมภีร์เลือกซื้อ คอนโดปล่อยเช่า ตราบใดเราเลือก Asset บน Location เหมาะสม มี Demand กลุ่มคนเช่าชัดเจน เหมือนครอบครองห่านทองคำ ห้องว่างไม่นาน เผลอๆ มีการพัฒนาโปรเจคบน Location เช่น ศูนย์การค้า, ออฟฟิศ, เมกะโปรเจค รับ 2 เด้งเลย – Rental Yield, Capital Gain : )

Lazada 2-2