ปีก่อน #LPN เคยแพลนเปิดตัวคอนโดฯ ปากทางเข้า ม.เกษมบัณฑิต (ซอยพัฒนาการ 37) ปรากฎว่า … ล่มครับ เสียดายเหมือนกัน เพราะภาพ Persective ออกมาแล้วเป็น Low-Rise 2 อาคาร กับราคาแค่ล้านนิดๆ ถ้าเปิดขายจริงคงขายหมดแปบเดียว
ถึงกระนั้น LPN ยังเสาะหาที่ดินแปลงใหม่ ล่าสุดมาจบตรง ซอยพัฒนาการ 35 แปลงใหญ่ทีเดียวครับ (6 ไร่เศษ) มูลค่า 233 ล้านบาท ตามเอกสารแจ้ง SET ปลายเดือนพฤษภาคม 2561
(อัพเดท สิงหาคม 2561) ล่าสุด LPN เปิดสำนักงานขาย (Sale Gallery) บริเวณหน้าโครงการ พร้อมปล่อยภาพชุดแรกออกมาแล้ว
รูปแบบโครงการเป็นอาคาร High-Rise สูง 32 ชั้น ส่วนกลางหลักบริเวณชั้น 6 (และ Rooftop Garden) Facade ยังคงเรียบง่าย เน้นสีสันฉูดฉาดมากขึ้น ตาม Concept โครงการ
ด้านหน้าแบ่งพื้นที่ทำ Mini Mall มีร้านสะดวกซื้อ – บริการรองรับลูกบ้าน + บุคคลภายนอก บริหารโดยนิติบุคคลหลังส่งมอบอาคาร
เข้ามาภายในโครงการ ซ้ายมือเป็นพื้นที่สีเขียว ลานวิ่ง ออกกำลังกาย ขวามือจัดเป็นสนามหญ้า + ลานจอดรถ ไม่แน่ใจนะครับว่าจะขึ้นเฟส 2 หรือไม่ หน้าอาคารเป็นจุด Drop-off ก่อนวนขึ้นลานจอดรถด้านใน
ส่วนกลางหลักอยู่บนชั้น 6 สระว่ายน้ำน่าจะยาว 25 เมตร ฟิตเนส Co-Working ฯลฯ เดี๋ยวผมรออัพเดทแปลนอีกที
Location
พื้นที่โครงการอยู่ก่อนถึง ซอยพัฒนาการ 35 เล็กน้อย ฝั่งนึงติดโชว์รูม MG + อู่ซ่อมรถ อีกฝั่งเป็นอาคารพาณิชย์ กับสนามบอล ไม่มีอาคารสูง Block วิวระยะใกล้ครับ
จากความเป็น Middle of Nowhere ของ ถ.พัฒนาการ ทำให้ Location ย่านนี้เดินทางค่อนข้างสะดวกครับ เชื่อมต่อ ถ.รามคำแหง / ถ.อ่อนนุช / ถ.ศรีนครินทร์ / ถ.เพชรบุรี ฯลฯ ใช้เวลาเดินทางไม่มากนัก รวมถึงทางด่วนฉลองรัช (อาจณรงค์-จตุโชติ) จ่าย 40 บาท ยิงยาวออกวงแหวนฯ ลำลูกกา
ตอนนี้รถอาจจะติดสักหน่อย เพราะมีสร้างอุโมงค์ลอดสามแยก หวังว่าจะแล้วเสร็จเร็ววันครับ (เลทหลายเดือนแล้ว)
Why ?
การมาของ LPN บนทำเล ‘พัฒนาการ – ศรีนครินทร์‘ รอบหลายปี ตอบรับความต้องการ (Demand) ของกลุ่มระดับกลาง – ล่าง ตามหาคอนโดฯ งบประมาณ ‘ล้านกว่าบาท‘ บน Location เดินทางสะดวก เข้าเมืองก็ง่าย ออกเมืองก็รวดเร็ว ขณะเดียวกัน แยกคลองตัน ราคาก็ดีดไป 85,000-90,000 บาท / ตรม. แล้วเนอะ
อีกทั้งบน ถ.พัฒนาการ ว่างเว้นจากโครงการใหม่นาน อย่าง LPN พัฒนาการ 26 (สร้างเสร็จปลายปี 2555) นานเบอร์ไหนถามใจเธอดูนะจ๊ะ
จาก Location มีอาคารสำนักงาน บริษัทฯ ขนาดใหญ่หลายแห่ง + สถานศึกษา (ม.เกษมบัณฑิต), สถาบันเทคโนโลยีไทย – ญี่ปุ่น คาดว่าจะมี Demand ผสมกันระหว่างซื้ออยู่เอง – ลงทุนปล่อยเช่า ขึ้นอยู่กับราคาด้วยนะครับ มีผลพอสมควรเลย
เรทเช่าปัจจุบัน (LPN พัฒนาการ 26)
– Studio (7,000-7,500 บาท)
– 1-Bedroom (8,500-9,000 บาท)
– 2-Bedroom (15,000 บาท)
สมมติเปิดราคา 1.49 ล้านบาท (Studio 24 ตรม.) คาดหวัง Yield ราว 4.5-5% ได้ไม่ยากนัก
Price
แหม่ .. ราคาเป็นปัจจัยหลักเลยครับ หากดูจากต้นทุนที่ดิน (ตารางวาละ 92,533 บาท) ขึ้นอาคาร High-Rise 32 ชั้น / 800 ยูนิต ตามเอกสารแจ้ง SET มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท คาดว่า #LPN สามารถเปิดราคาเริ่มต้น ‘1.39-1.49 ล้านบาท‘ หรือเฉลี่ยแถว 60,000 บาท / ตรม. ถ้ากะเอาขายหมดไวๆ นะ
ส่วนจะออกมาเป็นอย่างไร รอดูอีก 1-2 เดือนข้างหน้าครับ ผมก็เล็งไว้เหมือนกัน : )
